상가담보대출 최대 한도 금리 낮게 받는 방법은

안녕하세요. 오늘은 상가담보대출을 어디까지 받을 수 있는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 하지만 이 글을 읽다보시면 상가담보대출에 대한 고민을 해결해드릴 수 있다고 자신합니다. 그럼 지금부터 상가담보대출을 최대한도로 받을 수 있는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

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차례

1. 상가담보대출 받기 전에

2. 상가담보대출 감정 방식

3. 상가담보대출 사용목적

4. 상가담보대출 한도

4.1. 감정가액

4.1.1. 감정가액을 높이고 싶다면?

4.2. RTI 한도

4.3. 신용도 LTV

5. 자주 묻는 질문

5.1. 현재 상가대출 금리는 어느 정도인가요?

5.2. 상가담보대출은 DSR에 포함되나요?

5.3. RTI 때문에 대출한도가 부족할 경우 어떻게 하나요?

상가담보대출 받기 전에

상가란 수익형 부동산을 말합니다. 나의 사업장이며 사업 소득이 발생되고 임대를 통해서 임대 수익을 발생시키기도 합니다. 상가는 구분상가와 통상가로 나눌 수 있습니다.

구분상가는 아파트처럼 개별 호수가 나오고 등기상에 1호나 2호처럼 구분이 명확하게 되어 있는 부동산을 말합니다. 이렇기 때문에 개별적으로 분양이나 매매가 가능하고 소유자도 각각 다른 경우가 대부분입니다.

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통상가는 토지와 건물이 하나의 등기부로 표시되는 부동산입니다.각 층별로 임차인이 다를 수도 있고 같은 층을 여러 개로 나누어서 각각 다른 점포가 들어올 수 있지만 등기상으로 구분되지는 않습니다.

통상가는 보통 토지와 건물이 한 명 또는 하나의 법인인 경우가 대부분인데요. 구분상가와 통상가 모두 대출을 받기 전에 감정이 필요합니다.

상가담보대출 감정 방식

구분상가와 통상가는 감정 방식이 조금 다릅니다.

1. 구분상가 감정방식 : 구분상가는 주변의 입지나 상권 등을 평가요소에 반영하는 것은 통상가와 같으나 한가지 다른것은 건물내에서의 층별 위치별로 감정평가 금액이 달라집니다.
   
   같은 면적의 상가라 하더라도 건물 전면부에 있어서 사람들 눈에 띄기 쉽고 많이 찾는 위치에 자리한 구분상가라면 감정평가 높게 측정되고 건물의 후면부나 앞쪽에 위치한 경우는 감정평가 금액이 상대적으로 적게 측정됩니다.
   
   
2. 통상가 감정방식 : 통상가는 해당 지번의 토지와 건물 모두를 감정 평가 하는 것으로 건물 주변의 상권과 유동인구 등의 사항들을 평가하게 됩니다.

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상가담보대출 사용목적

상가담보대출은 자금의 사용목적에 따라서 크게 2가지로 나눌수가 있습니다. 바로 자가 사업자 운영을 위한 시설자금대출과 임대수익을 얻기 위한 임대사업자 대출입니다.

자가 사업자 운영을 위한 시설자금대출의 경우는 사업 소득으로 상가담보대출의 이자를 상환할 수 있는지에 대해서 확인을 하게됩니다.

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이러한 이유로 사업자 운영을 위한 시설자금대출은 소득금액증명원 또는 카드 매출내역 부가세 과세표준 증명원 등의 자료를 제출하게 됩니다.

임대소득을 얻기위한 임대사업자 대출은 많이들 들어보셨겠지만 RTI(해당 건물의 임대소득으로 대출이자를 납부할 수 있는지 확인하는것)를 확인하게 됩니다.

상가담보대출 한도

상가담보대출의 한도는 크게 3가지에 의해서 결정됩니다.

1. 감정가액
2. RTI (개인임대사업자만 해당)
3. 신용도

이 세가지 중에서 RTI는 개인임대사업자만 해당됩니다.

감정가액

. 먼저 감정가액에 따른 상가담보대출 한도에 대해서 말씀드리겠습니다. 통상적으로 감정가액은 매매가액의 80~90% 정도를 잡아주고 대출한도는 감정가액의 60~80%까지 가능합니다.

이것을 종합하여 계산해보면 매매가액 기준으로는 대출한도가 매매가액의 50~70% 사이라는 것이라는 것을 도출해낼 수 있습니다.

감정가액을 높이고 싶다면?

상가담보대출 진행시에 감정가액을 높이고 싶다면 은행원이나 지점의 재량이 매우 중요합니다. 상가담보대출에 적극적으로 협조하는 은행원이나 은행지점을 만나면 대출 한도가 매매가액의 70% 정도까지 무리없이 나올 수 있지만 소극적인 지점을 만나면 대출 한도가 매매가액의 50%까지 추락하는 경우도 있습니다.

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만약 내가 은행에서 상가담보대출을 받는데 원하는 만큼 대출한도가 나오지 않는다면 제세공과금이나 감리비 건물의 가치를 상승시키는데 들어가는 비용 같은 기타 비용을 감정가액에 포함시킬 수도 있습니다.

RTI 한도

RTI규제에 따른 상가대출의 최대 한도는 연간임대소득 /(나누기) 1.5 /(나누기) 대출 연이자율을 하면 쉽게 구할수 있습니다.

RTI에 따른 최대한도를 높이기 위해서는 연간임대소득을 높이거나 대출 연이자율을 낮추든가 해야 하는데 현실적으로 대출연이자율은 크게 낮추기가 힘듭니다.

결국 연간임대소득을 높여야 하는데 이런 부분은 임차인과의 합의를 통해 렌트프리를 주고 임대차계약서 상에서 월임대료를 높게 책정되게 하는게 가장 쉬운방법입니다.

신용도 LTV

간혹 은행측에서 LTV를 계산하면 신용이 5% 정도 발생할 수 있을 것 같다고 할때가 있습니다. 담보 물건으로 받을 수 있는 상가 담보대출이 담보 가치의 한도를 벗어났을 때 신용을 포함해 대출 한도를 더 준다는 뜻입니다.

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이 경우 신용이 발생한 부분만큼은 금리가 높아질 수 있습니다. 만약 금리가 높아지는 점이 마음에 들지 않으시면 공동담보를 제공해서 금리를 낮춰볼 수도 있습니다.

대표자나 대표자의 가족들이 소유한 아파트 등을 공동 담보로 제공하면 신용이 아닌 담보로 인정되기 때문에 금리를 훨씬 낮출 수 있습니다. 

따라서 대출한도는 잘 나왔는데 금리가 높게 나왔다면 은행에다가 어떻게하면 금리를 낮출 수 있는지 적극적으로 물어봐야합니다.

자주 묻는 질문

현재 상가대출 금리는 어느 정도 인가요?

.2023년 5월 기준으로 1금융권은 5%내외이고 2금융권은 6~7% 내외의 금리를 보여주고 있습니다.

상가담보대출은 DSR에 포함되나요?

아닙니다. 상가담보대출은 DSR에 포함되지 않습니다. DSR 규제는 가계자금목적의 대출에만 적용될 뿐 사업자금 목적의 상가담보대출은 DSR에 포함되지 않습니다.

RTI 때문에 대출한도가 부족할 경우 어떻게 하나요?

RTI 기준을 충족하지 못해서 대출한도가 원하는 만큼 나오지 않으셨을 경우에는 2금융권의 상가담보대출을 이용하셔야 합니다. 2금융권은 상가대출 시에 RTI를 보지 않고 진행해주는 지점도 상당히 많이 포진되어 있습니다.

하지만 한도가 늘어나는 만큼 1금융권에 비해서 1~2%정도 금리가 높다는 점은 유의하셔야겠습니다.

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